Trang chủ Kinh nghiệm sống Mua nhà ở Nhật (kinh nghiệm cho người chưa có vĩnh trú)

Mua nhà ở Nhật (kinh nghiệm cho người chưa có vĩnh trú)

0
129
kinh nghiệm mua nhà ở nhật

Sau khi đã ổn định công việc và cuộc sống ở Nhật và có ý định sẽ gắn bó lâu dài với đất nước này, rất nhiều gia đình bắt đầu tìm hiểu về vấn đề mua nhà trả góp. Khác với Việt Nam thường phải mua đứt hoặc trả góp trong thời gian không dài, bạn có thể trả góp trong khoảng từ 10-35 năm khi mua nhà ở Nhật với khoản chi phí bỏ ra hàng tháng chỉ tương đương với khi đi thuê nhà.

Điều kiện để mua nhà ở Nhật

  • Thu nhập năm 世帯年収 từ 450 man trở lên (tổng cả lương thưởng, trợ cấp, OT … tất tần tật, của cả vợ vs chồng)
  • Chưa từng phạm tội gì tại Nhật
  • Không có bất kỳ 1 khoản vay nào tính tới thời điểm hiện tại, hoặc nếu có thì đã trả hết. Nhiều bác thu nhập cao chót vót mà điều tra ngân hàng trượt do đang LOAN mua xe hoặc mua các đồ dùng gia đình > 100 man
  • Đóng thuế đầy đủ (nếu đang thiếu tiền thuế như thuế thị dân sẽ không được cấp các giấy tờ cần thiết – sẽ nói trong mục tiếp theo)
  • Trả tiền cho bên Credit Card (Visa, Master, JCB …) đúng hạn. Nếu ai đang có thẻ Credit or Debit thì đừng để xảy ra trường hợp thiếu nợ, đây là điều kiện quan trọng nhưng nhiều người bỏ qua. Ngân hàng sẽ nghĩ rằng nếu anh không đủ tiền trả đúng hạn cho bên Credit ở mức tiêu dùng (trên dưới 5man/tháng) thì sao tin tưởng được (mua nhà ở mức 10man/tháng)
  • Không cần vĩnh trú, không cần quốc tịch Nhật, chỉ cần visa dài hạn >1 năm là mua được.

Lên kế hoạch mua nhà

Chuẩn bị tài chính

Để mua nhà việc đầu tiên cần làm là chuẩn bị tài chính (tiền).
Tuy nhiên ta không cần có đủ 100% số tiền giá trị căn nhà trước khi mua mà chỉ cần chuẩn bị trước vài chục %, số còn lại có thể vay ngân hàng.
Ở Nhật, nếu mua nhà để ở (khác với để cho thuê), ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay trả dần lâu nhất là 35 năm với lãi suất thấp (từ 0.5% → 5%/năm tuỳ gói, cái này tuỳ mỗi ngân hàng mỗi khác, các bạn tự tìm hiểu thêm) thế nên tội gì không vay.
Việc ngân hàng đồng ý cho bạn vay bao nhiêu tiền sẽ phụ thuộc vào việc ngân hàng đó đánh giá độ tin tưởng của bạn cao hay thấp.


Độ tin tưởng của bạn được quyết định dựa trên những yếu tố nào?
Nếu là người nước ngoài thì những yếu tố sau đây sẽ quyết định chính:

  • Đã sống ở Nhật bao lâu? Có thẻ vĩnh trú hay chưa?
  • Đi làm được bao lâu? Thu nhập bao nhiêu, có ổn định hay không? Công ty đang làm độ tin tưởng thế nào?
  • Bao nhiêu tuổi? (từ đó tính ra bạn còn làm việc được bao nhiêu năm nữa)
  • Cấu tạo gia đình (người phụ thuộc, người phải phụng dưỡng)
  • Có đang mang khoản nợ nào không (nợ ngân hàng, nợ mua xe, nợ thẻ credit,…), có tiền sử trả nợ quá hạn không?
  • Có đóng thuế đầy đủ hay không? (thường sẽ phải nộp cho ngân hàng giấy chứng nhận đóng thuế trong 1 hoặc 3 năm gần nhất)
  • Có bao nhiêu tiền tiết kiệm? (nhiều ngân hàng yêu cầu cho xem sổ tiết kiệm)

Nếu đã có thẻ vĩnh trú, sẽ dễ dàng hơn rất nhiều vì bạn có thể apply vay ở hầu hết tất cả các ngân hàng, sau đó chọn ngân hàng nào chi phí thấp nhất. Các ngân hàng nhỏ như Rakuten, SBI… thường lãi suất rất rẻ.

Nếu chưa có thẻ vĩnh trú, hiện nay (tại thời điểm viết bài) chỉ có 2 Mega Bank đồng ý cho vay là SMBC và MUFJ. Trong đó SMBC đưa ra điều kiện dễ thở hơn.

Được vay ngân hàng được bao nhiêu, cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?

Để tìm được nhà hợp lý, cần đánh giá được với status hiện tại của bạn, ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay khoảng bao nhiêu tiền.

Bạn có thể vào trang này, nhập thu nhập năm của bạn vào (nếu đã lập gia đình 2 vợ chồng cùng đi làm thì nhập tổng thu nhập vợ chồng), trang web sẽ tính ra con số ước chừng bạn có thể được vay.

Tuy nhiên thường với người nước ngoài chưa có vĩnh trú, dù số tiền vay có ít hơn khả năng của bạn, ngân hàng cũng sẽ không cho bạn vay toàn bộ 100% mà chỉ 70-90%. Điều đó có nghĩa bạn sẽ phải chuẩn bị số tiền tương ứng 10-30% giá trị nhà.

Tham khảo giá cả thị trường nhà đất ở Nhật

Cách đơn giản nhất là ta xem trên các trang web tổng hợp như SuumoHome’s.

Trước khi chính thức bắt đầu tìm mua nhà ở Nhật, nên thi thoảng vào các trang này để nắm được giá chung khu vực mình muốn tìm nhà, từ đó ước chừng được số tiền cần có để mua được nhà như ý.

Ước tính giá nhà:

Phụ thuộc những điều kiện sau :
● Nhà mới/cũ :
Mới thì = đất + nhà, đất tuỳ vùng mà giá lên xuống trong khoảng 1000 –> 3000 man, nhà thì 1000 đến 2000 tuỳ thiết kế – chất liệu – diện tích.
Cũ thì = đất + nhà * ((20 – tuổi nhà)/20). Ví dụ nhà tuổi 20 năm thì nhà = 0, chỉ lấy tiền đất, 1 số nơi họ giảm giá cho 100 – 200 man tiền đập nhà cũ. Nhà 10 năm thì giá trị bằng 1/2 so với nhà mới ~ 700 man.
● Diện tích đất + diện tích sử dụng.
Diện tích sử dụng = diện tích tầng 1 + tầng 2 + … (ko tính bãi xe)
● Ga : Ga càng to càng đắt, tuyến tàu càng tiện càng đắt.
Mình thấy nhiều người chọn các tuyến Local ở các ga nhỏ nhỏ cách ga to (tokyo, shinagawa, kawasaki, yokohama …) tầm 10 – 15p đi tàu local. Ở những nơi này vừa ko quá ồn ào, nhà rẻ hơn chút nhưng nếu cần đi đâu chơi cũng ko mất quá nhiều thời gian đổi tàu.
● Vị trí : Gần ga, công viên, siêu thị, khu mua sắm, combini.
Đặc biệt là Ga, ví dụ cùng 1 kiểu nhà vs diện tích đất như nhau thì cách dưới 10p đi bộ giá 4500 man, 10-15 thì 4000, 15-20 thì 3500 …

Các tiêu chí nên chọn nếu mua chung cư : Cách ga 5p đi bộ, diện tích 50-70m2, giá nhà tầm 2500 ~ 3500.
Các tiêu chí nên chọn nếu mua nhà riêng : Cách ga 15-20p đi bộ, diện tích đất 100m2 + diện tích sử dụng 80m2+, nhà 2 tầng (3 tầng lên xuống oải), giá nhà tầm 2700 ~ 3700.

Các loại thuế phí

Vào ngày ký hợp đồng thì sẽ làm thanh toán những khoản tiền như sau :
Tiền trả trước + Tiền chuyển quyền sở hữu + Phí môi giới + Phí vay vốn.
● Tiền trả trước : Cái này tuỳ công ty bds sẽ yêu cầu mình trả trước từ 0 -> 20% tiền nhà. Thanh toán lúc nào và bao nhiêu phụ thuộc vào qui định/cái miệng mình.
● Tiền chuyển quyền sở hữu : Nhà 2000 man thì tốn 39 ~ 47 man. Chi tiết ở đây : http://fp-tokushima.com/shinchikutoukihiyousetuyaku-2899.html
● Phí môi giới : = tiền nhà * 3 % + 6 Man + Thuế. VD : nhà 3000 man => 115 man.

Chi tiết ở đây : https://fudousan-kyokasho.com/real-estate-brokerage-fee-668

Cái này cũng tuỳ thuộc vào mỗi vùng, chỗ đắt chỗ rẻ.
● Phí vay vốn : Coi trên link kakaku ở trên những mục có đuôi là 料, nhiều hay ít tuỳ thuộc vào ngân hàng và gói vay.
=> Nếu tiền trả trước = 0, phí vay = 0 (như mitsusumitomo ginko) => cần tối tiểu 250 man + 100 man sắm đồ, còn nếu ngân hàng họ cho vay cả phí chuyển quyền sở hữu thì cần tối thiểu 150 + 100 man sắm đồ (tất nhiên là phí môi giới họ ko cho vay rồi)

Ngoài ra hàng năm sẽ trả tiền thuế đất (tầm 10-15 man tuỳ vào diện tích đất, khu vực), hàng tháng sẽ có phí quản lý nếu mua chung cư.

Bảo hiểm

● Bảo hiểm tiền vay : 0,2 % cộng vào lãi suất.
Quyền lợi : nếu bạn gặp chuyện bất trắc không lao động được thì số tiền nhà còn lại vợ con ko phải trả.
● Bảo hiểm bệnh : 0.x % cộng vào lãi suất. vd : ung thư là 0.2% lãi suất.
Quyền lợi : số tiền nhà còn lại = 0 tức là không phải trả nữa, hoặc là được miễn trong thời gian nhất định tuỳ bệnh (thường là 2 năm)
ung thư, tiểu đường, cao huyết áp, tim mạch …
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/anshin/shippei.html
● Bảo hiểm thiên tai : trả hàng năm 1 số tiền nhất định tuỳ gói (1 năm vài man)
Quyền lợi : được cho 1/2 giá trị nhà + đất (nếu nhà vs đất 3000 thì được cho 1500) để xây lại.
● Bảo hiểm House Plus : 10 man, thường là chủ nhà đất sẽ mua dùm
Quyền lợi : nếu công ty bảo hiểm phá sản thì cũng không phải lo. Ngoài ra cứ 5 năm 1 lần sẽ phải sửa sang nhà, trong thời gian này bạn phải ở khách sạn, số tiền thuê phòng công ty bảo hiểm sẽ trả.

Ngoài ra còn có 1 loạt bảo hiểm linh tinh khác nữa nếu thấy cần thì mua, còn ko nên từ chối. Họ làm tiền ghê lắm, đừng nghe dụ ngọt.

Các bước tìm nhà

Chọn công ty bất động sản

Nếu ai đã có kinh nghiệm đi thuê nhà chắc sẽ không lạ gì với các công ty bất động sản (bđs) ở Nhật. Công ty bđs sẽ giúp ta tìm kiếm, đứng ra trung gian giới thiệu, đàm phán, liên hệ, làm thủ tục hợp đồng,…

Về khả năng tìm nhà mình thấy các công ty đều tương tự nhau, và thường không khác mấy việc ta tự vào xem ở các trang web tổng hợp như nói ở phần trên. Có chăng là nhiều cty họ có thêm thông tin một vài nhà chưa public.

Điểm cần chú ý ở đây là phí môi giới.
Sau khi làm thủ tục mua thành công thường người mua sẽ phải trả phí môi giới là 3% tổng giá trị nhà + 6 man + thuế (8%), tức là nếu nhà 6000 man thì phí là hơn 180 man.

Tuy nhiên phí này không phải là bắt buộc và để cạnh tranh nhiều công ty giảm phí hoặc miễn phí (chỉ thu phí từ người bán). Vì vậy để tiết kiệm nên chọn cty thu phí thấp nhất hoặc miễn phí càng tốt (cái này có thể xem trên website công ty đó hoặc hỏi ngay khi gặp).

Nhiều công ty bđs lớn thường chém gió là dùng công ty họ thì ngân hàng sẽ dễ cho vay tiền hơn, điều đó thường là không đúng sự thật. Được vay tiền hay không hoàn toàn là do độ tin tưởng hồ sơ của bạn.

Apply thử vay tiền ngân hàng khi mua nhà ở Nhật

Thường để chắc ăn, công ty bđs sẽ hướng dẫn bạn chọn đại 1 nhà nào đó tầm tiền phù hợp rồi apply thử vay tiền ngân hàng.
Thủ tục apply công ty bđs sẽ hướng dẫn bạn nên mình không đi sâu.

Nếu ngân hàng đồng ý cho bạn vay tiền rồi họ sẽ cho bạn 1 giấy thông báo, có giấy này rồi sau nếu bạn muốn đổi mua nhà khác cùng tầm tiền thì chỉ cần trao đổi lại đơn giản với phía ngân hàng là OK.

Đàm phán để giảm giá nhà

Khi đã ưng một nhà nào và quyết định mua, ta sẽ thông qua công ty bđs để liên lạc với người bán.
Nội dung liên lạc sẽ bao gồm:
– Giá muốn mua.
– Số tiền muốn đặt cọc (thường là 100 man).
– Ngày muốn làm hợp đồng.

Giá muốn mua có thể là giá rao bán, có thể thấp hơn, tuỳ ta quyết định.
Người bán sẽ nhìn vào con số này để quyết định có đồng ý hay không.

Theo kinh nghiệm từ công ty bđs thì nhà dễ đàm phán giảm giá thường là:
– Nhà mới: đã xây hoàn thiện mà chưa bán được, càng lâu càng dễ giảm giá (vì để lâu quá 1 năm sẽ bị coi là nhà cũ).
– Nhà cũ: đã đăng thông tin bán lâu mà chưa bán được.

Việc có được giảm giá hay không nhiều khi cũng tuỳ vào hoàn cảnh, tâm lý người bán nên cũng khó nói.

Các bước làm thủ tục mua nhà ở Nhật

Ký hợp đồng, đặt cọc

Hợp đồng sẽ được ký tại văn phòng của công ty bđs, có mặt 3 bên: người bán, người mua, và bđs.
Để ký cọc, ta cần chuẩn bị con dấu đã đăng ký chính thức (cái này mang con dấu ra đăng ký với Kuyakusho hoặc Shiyakusho nơi mình sống).

Trong hợp đồng, ngoài các điểm chung về quyền sở hữu, tình trạng nhà, bảo hành… (cái này mỗi nhà mỗi khác) cần chú ý thêm về điều khoản nếu người bán gặp vấn đề trong việc vay tiền ngân hàng (ngân hàng không cho vay) thì sẽ được rút lại tiền đặt cọc. Đề phòng chút vẫn hơn.

Làm thủ tục vay tiền chính thức, chuyển tiền cho người bán

Bước cuối cùng chỉ còn là nhận tiền vay từ phía ngân hàng và chuyển cho người bán, sau đó nhận chìa khoá để vào nhà.
Thủ tục chuyển tiền sẽ thường được thực hiện ở ngân hàng, ngay sau khi nhận được tiền vay từ ngân hàng.

Người bán dẫn đi coi nhà

Bước này gọi là 立会い, người bán sẽ dẫn ta đi xem nhà chính thức (các lần trước đều là bđs dẫn đi). Bước này có thể diễn ra trước khi chuyển tiền (nếu nhà đã xây dựng xong).

Đây là bước cuối cùng trước khi nhận bàn giao nhà nên nếu phát hiện xứt xát, hỏng hóc ở đâu thì trong buổi này cần nói ngay để bên bán họ sửa lại. Trong buổi này cũng nên mang theo thiết bị đo đạc, bản vẽ… để tính toán xem đồ đạc nào để đâu, cần mua mới đồ gì, kích cỡ bao nhiêu thì chuẩn bị luôn.
Nhà ở Nhật cầu thang thường hẹp, cần chú ý đo kích thước để không bị tình trạng mua xong đồ mang không mang được lên tầng 2 nhé (nhất là các đồ to, cồng kềnh như tủ lạnh, máy giặt…).

Dọn sang nhà mới

kinh nghiệm mua nhà ở nhật

Tuy đây là khâu cuối cùng thực hiện sau khi mua nhà, tuy nhiên với những ai đang ở nhà thuê như mình, thì cần chuẩn bị cho khâu này từ khá sớm.

Thường với hợp đồng thuê nhà, trước khi chấm dứt cần báo trước ít nhất 1 tháng.
Vì thế plan dọn nhà cần hoàn thành muộn nhất là 1 tháng trước khi dọn nhà.
Cái này ai đã từng dọn nhà 1 lần chắc đều rành, mình xin bỏ qua.

Tiếp theo là mua sắm đồ đạc cho nhà mới. Nếu là nhà mới xây, thiết bị trong nhà sẽ hầu như không có gì. Để dọn vào nhà có thể ở được ngay, ta có thể tính toán mua, thuê lắp đặt trước các thiết bị như: đèn các phòng, rèm cửa, điều hoà, antenna, camera chống trộm…

Một vài lời khuyên khi mua nhà ở Nhật

  • Phải hỏi han thật kỹ về căn nhà đó trước kia gặp sự cố gì ko (hoả hoạn, tự sát). Thường thì bên môi giới sẽ nói nhưng nhiều khi “nói nhỏ” mình nghe ko kịp. Có trang web thống kê (http://www.oshimaland.co.jp/) , or lên google phát là ra, tự xử cho chắc.
  • Nếu ở trên 10 năm thì nên mua (ngang đi thuê nhà) , dưới 10 năm mua nhà xong bán lại lỗ nặng.
  • Hàng năm cần làm thủ tục hoàn thuế, được hoàn thuế tối đa 10 năm – mỗi năm tối đa 40 man, tổng cộng là max 400 man. Max ở đây có nghĩa là số thuế bạn đóng nhiều thì họ bớt lại cho 400, còn đóng trong 10 năm có 300 man thì dc miễn 300 thôi, ko đòi thêm được 100 man đâu nhé.
  • Nếu chọn chung cư thì nên ở gần ga, vì ở xa rất bất tiện nếu đi bộ, còn dùng xe hơi là trả tiền bãi đỗ xe khá chát. Mua nhà riêng thì có luôn bãi đỗ xe nên ko tốn thêm gì.
  • Xin “tiền lưu chủ” và trả giá. Về giá nhà không phải là không mặc cả được, mình từng mặc cả giảm được hơn 100 man cho 1 căn nhà nhưng vì không có bãi đỗ xe nên sau đó từ chối. Trường hợp nếu họ nhất quyết không giảm thì có thể yêu cầu họ tặng các vật dụng trong nhà. Ngoài ra theo phong tục của Việt Nam, mua cái gì giá trị lớn đều phải có “tiền lưu chủ”, không cần nhiều mà chỉ vài man yên lấy lệ, cái này họ có thể bớt tiền môi giới (giá nhà đất * 3% + 6 Man ~ 100man) để “lưu chủ” cho mình 1 phần.
  • Cái cuối này mới chất nè : Hãy thể hiện mình là khách hàng khó tính. Lý do : bên môi giới sẽ phân loại độ khó của khách để giới thiệu độ ngon của nhà. Càng khó thì họ càng đưa mồi ngon cho chọn. Còn dễ dễ thì xa ga + giá chát + dốc tè le … Nếu trường hợp ko còn lựa chọn nào họ sẽ bắt đầu tung sản phẩm đặc biệt ra. Tức là các căn nhà vị trí thuận lợi, thiết kế đẹp, giá ban đầu cao nhưng đã giảm 10-30% giá trị. Mỗi lô nhà sẽ có nhiều đợt bán, đợt cuối luôn được giảm giá sâu để giành cho các khách hàng “kibo”. Nhưng cũng đừng cau có quá họ ghét 😀

Nguồn tham khảo:

https://1upnote.me/post/2018/08/kinh-nghiem-mua-nha-o-nhat/
http://kysubrse.com/kinh-nghiem-mua-nha-tai-nhat/